Samuel AltersbergerBei Einfamilienhäusern zeigt sich ein ähnliches Bild: Nach +1,1 Prozent im 2. Quartal verteuerten sie sich zuletzt ebenfalls um 0,7 Prozent auf durchschnittlich 2.886 Euro pro Quadratmeter. Unter den 15 größten deutschen Städten hat die Dynamik besonders in Berlin deutlich nachgelassen: Während sich Eigentumswohnungen in der Hauptstadt zuletzt kaum noch verteuert haben, sind die Hauspreise sogar gesunken. Parallel zur bundesweit abgeschwächten Preisentwicklung verschiebt sich die Immobiliensuche zudem immer stärker vom Kauf in Richtung Miete.
Das geht aus der aktuellen Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 3. Quartal 2026 hervor. Darin wurde analysiert, wie sich die Angebotspreise von Bestandshäusern und Bestandswohnungen in Deutschland sowie in den 15 größten deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern entwickelt haben.
“Der Kaufmarkt kommt zunehmend an einen Punkt, an dem weitere Preissteigerungen schwieriger werden”, sagt immowelt Geschäftsführer Theo Mseka. “Das zeigt sich besonders in den größten Städten: Während einige Märkte noch kräftig zulegen, verlieren andere bereits deutlich an Dynamik. Gleichzeitig verschiebt sich die Nachfrage stärker vom Kauf zur Miete. Für eine nachhaltige Belebung des Kaufmarkts müssten sich deshalb vor allem die Bedingungen für Käufer verbessern.”
Nachfrage verschiebt sich vom Kauf zur Miete
Die veränderten Rahmenbedingungen am Kaufmarkt spiegeln sich zunehmend im Suchverhalten auf immowelt wider. Von Januar bis August 2026 entfielen deutschlandweit 18,3 Prozent der Anfragen auf Kaufimmobilien. Im Vorjahreszeitraum waren es noch 19,4 Prozent. Der Anteil der Kaufanfragen ist damit binnen eines Jahres um 1,1 Prozentpunkte zurückgegangen. Gleichzeitig stieg der Anteil der Mietanfragen von 80,6 auf 81,7 Prozent.
In den bevölkerungsreichsten Städten ist die Verschiebung teilweise noch ausgeprägter. Am stärksten nahm der Anteil der Mietanfragen in Stuttgart zu (+5,3 Prozentpunkte), gefolgt von Essen (+4,4 Prozentpunkte), Nürnberg und Köln (jeweils +4,1 Prozentpunkte) sowie Berlin (+4,0 Prozentpunkte). Entsprechend ging in diesen Städten der Anteil der Kaufanfragen zurück.
Wohnungspreise: Berlin tritt auf der Stelle
Beim Blick auf die Entwicklung der Wohnungspreise in den größten deutschen Städten zeigt sich eine spürbare Abschwächung. Während im Vorquartal noch 12 der 15 bevölkerungsreichsten Städte steigende Angebotspreise verzeichnet hatten, waren es in den vergangenen 3 Monaten nur noch 10 Städte. Besonders deutlich wird die gebremste Dynamik in Berlin: Nach +1,4 Prozent im 2. Quartal stiegen die Preise von Bestandswohnungen zwischen Juli und September nur noch um +0,2 Prozent auf 5.007 Euro pro Quadratmeter. Hierzu hat neben den schwierigen Finanzierungsbedingungen möglicherweise auch die im Zuge des Berliner Wahlkampfs wieder aufgeflammte Vergesellschaftungsdebatte beigetragen. Diese könnte für zusätzliche Unsicherheit bei Investoren gesorgt und die Preisanstiege somit gedämpft haben.
In Hamburg (+1,2 Prozent), München (+0,8 Prozent) und Frankfurt (+1,2 Prozent) legten die Angebotspreise von Bestandswohnungen im 3. Quartal weiter zu. Rückgänge gab es dagegen in Duisburg (-1,9 Prozent), Dortmund (-1,0 Prozent), Hannover (-0,8 Prozent) und Nürnberg (-0,3 Prozent). Die stärksten Anstiege verzeichneten Düsseldorf (+3,7 Prozent) und Essen (+3,5 Prozent).
Hauspreise: Entwicklungen driften auseinander
Bei Einfamilienhäusern stiegen die Angebotspreise im 3. Quartal in 12 der 15 größten Städte – im 2. Quartal war es in 13 Städten zu Verteuerungen gekommen.
In Berlin gingen die Preise von Bestandshäusern nach einem Plus im Vorquartal in den vergangenen 3 Monaten um 0,5 Prozent zurück, in Frankfurt sogar um 1,7 Prozent. Hamburg verlor ebenfalls an Tempo und legte nur noch um 0,5 Prozent zu. München verzeichnete dagegen einen Anstieg von 2,3 Prozent, Köln von 3,8 Prozent.
Die stärksten Zuwächse gab es in Dortmund und Essen mit jeweils +4,2 Prozent. Auffällig ist somit, dass einige der kräftigsten Hauspreisanstiege außerhalb der teuersten Märkte stattfanden, während mehrere hochpreisige Städte zuletzt schwächere Zuwächse oder sogar Rückgänge verzeichneten.
Berechnungsgrundlage:
Basierend auf den auf immowelt.de veröffentlichten Immobilienanzeigen werden jeden Monat die Preise für Wohnungen und Häuser für jede Stadt in Deutschland berechnet. Für den immowelt Preiskompass werden die Angebotspreise für Eigentumswohnungen und Häuser in den 15 Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern analysiert. Um eine Vergleichbarkeit der Preise herzustellen, werden eine Standardwohnung (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre, keine weiteren Besonderheiten) und ein Standardhaus (Einfamilienhaus, 600 Quadratmeter Grundstücksfläche, 5 Zimmer, Baujahr zwischen 1945 und 1970) verwendet. Damit die Heterogenität und die zeitliche Entwicklung des Immobilienmarktes der jeweiligen Stadt berücksichtigt werden können, wird für die Preisberechnung eine hedonische Anpassungsmethode verwendet. Diese basiert auf der langjährigen Expertise in der Preisberechnung des französischen Partnerportals Meilleurs Agents.
Ana Karen Jimenez
Anne Kläs
